임대주택관련 건물명도

대법원 1991.10.22.선고, 91다22902판결

건물명도 등 「공1991, 2805」

[판시사항]

   (1) 임대주택 건설촉진법의 적용을 받는 임대주택의 임대인은 같은 법 시행 규칙 제9조 각 호 소정의 사유가 있는 경우에만 그 임대차 계약을 해지하거나 계약의 갱신을 거절할 수 있는 지의 여부

   (2) 위 ‘가’항의  임대주택의 임차인이 위 시행 규칙 제9조 제4호 소정의 임대료를 3월 이상 연체한 경우라도 임대인이 당해 임대료를 이의없이 수령하였다면 그 이후에 있어서는 이를 이유로는 임대차 계약의 해지나 계약의 갱신을 거절할 수 없는 지의 여부(적극)

   (3) 위 ‘가’항의  임대 주택의  임차인이 싱크대를 베란다로 옮겨 사용하다가 임대인의 요구로  원상회복한  것이 위 시행규칙 제9조 제5호 소정의 ‘시설물의 무단변경’사유에 해당하지 않는다고 한 사례

   (4) 위 ‘가’항의 임대주택의 임대인이  임차인에게 명도를 구하는 소송을 제기하고 약정에  따른 납부고지서를 발부하지 아니하여 임차인이 이에 응소하면서 임대료를 납부하지  아니한 경우  가위 ‘임대료를 3월 이상 연체한 경우’에 해당하지 않는다고 한 사례

[판결요지]

   (1)  임대주택건설촉진법의 적용을  받는 임대주택의 임대인은 같은 법 시행규칙 제9조 각 호 소정의 사유가 있는 경우라야 그 임대차 계약을 해지하거나 계약의 갱신을  거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임대차  계약의 갱신을 원하는 때에는 임대인은 임대차 계약의 갱신을 거절할 수 없고 당해 임대차 계약은 갱신되는 것으로 보아야 한다.

   (2)  위 ‘가’항의 임대주택에 있어 위 시행규칙 제9조 제4호에는 ‘임차인이 임대료를 3월 이상 연체’한 경우를 임대차 계약의 해지 또는 갱신거절 사유의 하나로 규정하고  있지만  임차인이 임대료를 3 월 이상 연체한 경우라도 임대인이 위와 같은 권리를  행사하지 아니하고 당해 임대료를 이의 없이 수령 하였다면 그 이후에 있어서는 임대인은  이를 이유로 하여 임대차 계약의 해지나 임대차 계약의 갱신을 거절할 수 없다.

   (3)  위 ‘가’ 항의 임대주택의 임차인이 다른 상당수의 입주자들과 같이 싱크대를 베란다로옮겨 사용하다가 임대인의 요구로 원상회복한 것은 위 시행규칙 제9조 제5호에서 임대차 계약의 해지  또는  갱신거절사유의 하나로 규정한 ‘시설물의 무단변경’에 해당하지 않는다고 한 사례.

   (4) 위 ‘가’항의 임대 주택에 있어 임차인의  임대료 지급채무는 목적물의 사용수익으로 인하여 자연적으로 발생하며 특별한 사정이 없는 한 지참채무이지만 임대료의 납부방법에  관하여 임대인이 납부고지서를 발부하면 임차인이 그 고지서를 가지고 정해진 금융기관에 납부하도록 별도의 약정이 되어 있었다면 임대인이 임대료 를 수령할 의사가 있는 경우에는  먼저 이 약정에 따른 납부 고지서를 발부하여야 할 것이기 때문에 임대인이 임대차 기간이 완료되었음을 이유로 임차인에게 명도를 구하는 소송을 제기하고 위의 납부고지서를 발부하지 아니하여 임차인이 이에 응소하면서 임대료를 납부하지 아니하고 있었다면 이는 위 시행규칙 제9조 제4호 소정의 ‘임대료 3월  이상 연체’로 인한 임대차 계약의 해지 또는 갱신거절 사유에 해당하지 아니한다.

[참조조문] 임대주택건설촉진법 제9조, 동법 시행규칙 제9조



대구지법 1992.4.21.선고, 91가합20184판결 : 확정

건물명도 「하집1992-1,316」



[판시사항]

   (1) 임대주택건설촉진법 제2조 소정의  임대주택을 분양제한기간이 지난 후에 분양하는 경우, 같은 법 시행규칙 제9조에 정한 계약해지 등의 제한을 받는 지의 여부

        (소극)

   (2) 위 임대주택을 임대인이 제시하는 분양가격에 분양 받기를 거부하는 임차인에 대한 명도청구 가부

   (3) 위 분양가격이 산정내역에 잘못이 있으나 전체금액에 있어서 상당한 범위내인 경우, 임차인이 분양받기를 거부하면서 임대주택을 계속 점유할 수 있는 지의 여부

        (소극)

[판결요지]

   (1) 임대주택건설촉진법 제2조 소정의  임대주택을 분양제한기간이 지난 후에 분양하고자 하였으나 입주자가  분양  받기를 거부하여 타에 분양하기 위하여 명도를 요구하는 경우에는 같은 법 시행규칙 제9조에 정한 건설계약의 해지 등의 제한을 받지 않는다.

   (2) 임대주택의 분양가격에 관하여 아무런 제한이 없는 현행법 하에서 임대인은 원칙적으로  자기가  원하는 분양 가격을  제시하고 임차인이 그 가격으로 분양받기를 거부하는 경우에는 명도를 요구할 권리가 있고, 다만 그 가격이 상당한 범위를 넘어 임차인의  우선  분양권을 사실상 침해하는 결과가 되는 경우에만 신의칙상 임차인의 분양거부를 이유로 명도를 요구할 수 없다.

   (3) 위 분양가격의 내역에 임대인이 부담하여야 할 각종 세액 등 분양가 산정에 포함시킬 수 없는 항목들이 포함되어 있다 하더라도 분양가격이 그 전체 금액에 있어서 상당한 범위 내인 이상 그 산정내역에 다소간의 잘못이 있다는 이유만으로 임차인이 분양받기를 거부하면서 임대주택을 계속 점유할 수는 없다.

[참조조문] 1.2.3. 임대주택건설촉진법 제2조, 1.같은 법 제10조 같은 법 시행규칙 제9조



대법원 1997.6.13.선고, 97다3606판결

건물명도 「공1997하, 2164」



[판시사항]

   (1) 임대주택법 상의 임대주택을 우선 매각대상자로서의 임차인이 아닌 제3자에게 분양한 경우, 그 사법상의 효력(유효)

   (2) 분양계약의 체결을 거절하여  임대차 계약이 해지된 경우, 임차인이 소유권자인 제3자의 명도청구를 거절할 수 있는 지의 여부(소극)

[판결요지]

   (1) 임대주택법  제15조 등 관계법령의 규정에 의하면 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 임대주택을 매각하는 경우에는 매각 당시 무주택자인 임차인에게 우선

       적으로  매각하여야 한다고 규정하고 있으나, 이러한 경우 위 법령에 위반하여 우선매각  대상자가  아닌 제 3자에게 이를 매각하였다는 사정만으로는 그 사법상의 효력이  무효로 되는 것은 아니다. (임대주택법에 규정된 임대주택인 아파트는 임차인만이 이를 분양받을  수 있는 것이므로 같은 법에 위반 하여 마쳐진 등기명의인의  소유권 이전 등기는 무효라는 임차인의 주장을 배척한 것이 정당하다고 한 사례)

   (2) 임대주택인 아파트에 대한 임대차 계약기간이 종료된 후에 분양계약의 체결을 거절하여 임대인으로부터 그 임대차 계약의 해지 통보를 받은 임차인은 등기 명의인인 제3자의 명도청구를 거절할 수 없다.

[참조조문]

   (1) 임대주택법 제15조, 임대주택법 시행령 제13조

   (2) 임대주택법 제15조, 임대주택법 시행령 제13조