붙임1

 주택법령 개정 주요내용 * 조문순서에 따름

□ 주택법 일부개정(‘13.12.24) 주요내용
    * 별도 표시가 없는 경우, 해당 내용은 ‘14.6.25.부터 시행

 ㅇ 사업주체가 입주자대표회의로부터 주택관리업자 선정 통지가 없거나 자치관리기구 미 구성 시, 주택관리업자를 선정한 후 입주자 외 관할 시․군․구에도 이를 통지토록 의무화(제43조제5항)

 ㅇ 주택관리업자 또는 공사․용역 사업자 선정 시 전자입찰제 의무화 및 미 이행 시 5백만원 이하 과태료 부과(법 제43조제7항제1호, 제45조제5항제1호, 제101조제3항제7호의2, 영 별표 13 제2호차목, ‘15.1.1. 시행)
     (주의) 최저(고)낙찰제의 경우에 한하며, 적격심사제는 해당되지 않음

 ㅇ 주택관리업자 또는 공사․용역 사업자 선정 시 경쟁입찰(예외는 있음)을 하지 않을 경우 5백만원 이하 과태료 부과(법 제43조제7항제2호, 제45조제5항제2호, 제101조제3항제7호의2, 영 별표 13 제2호차목)

 ㅇ 시․군․구에서는 입주자대표회의 교육을 의무적으로 실시하여야 하고 동별 대표자는 교육을 성실히 이수해야 함(법 제43조의2제1항)

 ㅇ 층간소음에 대한 대처방법, 층간소음 종류 등 규정(법 제44조의2, 영 제57조의2, ‘14.5.14. 시행)

 ㅇ 관리비등 사용에 대해 300세대 이상 단지에 대한 매년 10월말까지 외부 회계감사 의무화 및 미 이행 시 7백만원 이하 과태료 부과(법 제45조의3, 제101조제2항제4호, 영 별표 13 제2호파목 ‘15.1.1. 시행)
   - (예외) 입주민의 2/3 이상이 외부 회계감사를 받지 않는데 동의한 연도에는 면제
   - (300세대 미만 의무관리대상) 종전과 같이 입주민 1/10 이상 요청 또는 입주자대표회의 의결로 요구 시 실시
   - (결과공개) 감사보고서는 감사 후 1개월 이내 인터넷 홈페이지(없는 경우 관리사무소, 게시판 등)와 공동주택관리정보시스템에 공개
 ㅇ 관리비등 장부․증빙서류를 5년간 보관 및 입주민 요구 시 공개 의무화, 위반 시 5백만원 이하 과태료 부과(법 제45조의4, 제101조제3항제8호의3, 영 별표 13 제2호너목)

 ㅇ 주택관리업자 또는 공사․용역 사업자와 계약 시 계약서를 1개월 이내 인터넷 홈페이지(없는 경우 관리사무소, 게시판 등)에 공개  의무화(개인정보는 제외), 위반 시 5백만원 이하 과태료 부과(법 제45조의5, 제101조제3항제8호의4, 영 별표 13 제2호더목)

 ㅇ 공사․용역의 적정성 자문기관 및 공동주택관리 분쟁의 상담․자문기관 지정근거 마련(제45조의6, 제52조의2)

 ㅇ 사업주체의 장기수선계획 제출 시 사용검사권자(시․군․구)는 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있음(제47조제1항)

 ㅇ 입주자대표회의와 관리주체는 3년마다 장기수선계획을 검토하여 필요한 경우 조정토록 하고, 검토사항의 기록․보관 의무화, 위반 시 5백만원 이하 과태료 부과(법 제47조, 제101조제3항제10호, 영 별표 13 제2호저목)
     (주의) ‘14.6.25 현재 장기수선계획을 검토한 후 3년이 경과한 공동주택의 입주자대표회의와 관리주체는 3개월 이내에 장기수선계획을 검토하고 검토사항을 기록하고 보관하여야 함(법 부칙 제7조)

 ㅇ 주택관리사인 관리사무소장은 매 3년마다 보수교육을 의무화(법 제58조제3항, 규칙 제35조제3항, 제4항)
     (주의) ‘14.6.25 현재 교육을 받은 후 3년 이상 경과한 관리사무소장은 2년 이내, 3년 미만 경과 관리사무소장은 3년 이내 보수교육을 받아야 함(법 부칙 제8조)

 ㅇ 입주민의 3/10 이상 요청 시(지자체가 필요성 인정 경우) 또는 지자체 필요 시 공동주택 감사 가능, 감사에 필요한 세부적인 내용은 조례로 규정(제59조제2항~제6항)

 ㅇ 부정한 재물 취득 등 비리자와 지자체 명령 불응자에 대한 처벌 강화(비리자: 1년이하 징역, 1천만원이하 벌금 → 2배 상향, 지자체 명령 불응자: 5백만원 이하 과태료 → 2배 상향 (제97조제13호의2, 제101조제2항제7호)

□ 주택법 시행령 일부개정(‘14. 4.24.) 주요내용

 ㅇ 동별 대표자 결격사유에 피성년후견인 및 피한정후견인 추가(제50조제4항제1호, 부칙 제4조, ‘14.4.25. 시행)
     (주의) 기존의 금치산자․한정치산자도 ① 성년후견, 한정후견 등이 개시되어 금치산 또는 한정치산 선고가 실효되거나 ② ‘18.7.1. 이후 자동 실효되기 전까지는 현행과 같이 결격사유에 포함되므로 같이 조회 필요(상세내용은 부칙 제4조와 아래 참고조문 참조)
     (참고) 피성년후견인 및 피한정후견인 해당 여부는 등록기준지에 조회

< 참고  : 민법(시행 2013. 7. 1., 법률 제10429호, 2011. 3. 7., 일부개정) >
제9조(성년후견개시의 심판) ① 가정법원은 질병, 장애, 노령, 그 밖의 사유로 인한 정신적 제약으로 사무를 처리할 능력이 지속적으로 결여된 사람에 대하여 본인, 배우자, 4촌 이내의 친족, 미성년후견인, 미성년후견감독인, 한정후견인, 한정후견감독인, 특정후견인, 특정후견감독인, 검사 또는 지방자치단체의 장의 청구에 의하여 성년후견개시의 심판을 한다.
제12조(한정후견개시의 심판) ① 가정법원은 질병, 장애, 노령, 그 밖의 사유로 인한 정신적 제약으로 사무를 처리할 능력이 부족한 사람에 대하여 본인, 배우자, 4촌 이내의 친족, 미성년후견인, 미성년후견감독인, 성년후견인, 성년후견감독인, 특정후견인, 특정후견감독인, 검사 또는 지방자치단체의 장의 청구에 의하여 한정후견개시의 심판을 한다.
부칙 <법률 제10429호, 2011.3.7>
제1조(시행일) 이 법은 2013년 7월 1일부터 시행한다.
제2조(금치산자 등에 관한 경과조치) ① 이 법 시행 당시 이미 금치산 또는 한정치산의 선고를 받은 사람에 대하여는 종전의 규정을 적용한다.
② 제1항의 금치산자 또는 한정치산자에 대하여 이 법에 따라 성년후견, 한정후견, 특정후견이 개시되거나 임의후견감독인이 선임된 경우 또는 이 법 시행일부터 5년이 경과한 때에는 그 금치산 또는 한정치산의 선고는 장래를 향하여 그 효력을 잃는다.
제3조(다른 법령과의 관계) 이 법 시행 당시 다른 법령에서 "금치산" 또는 "한정치산"을 인용한 경우에는 성년후견 또는 한정후견을 받는 사람에 대하여 부칙 제2조제2항에 따른 5년의 기간에 한정하여 "성년후견" 또는 "한정후견"을 인용한 것으로 본다.

☞ 부칙 제2조 정리
ㅇ‘13.7.1 현재 금치산자나 한정치산자의 경우
 - 성년후견, 한정후견 등 개시 → 금치산 또는 한정치산 선고는 장래를 향하여 실효
 - 5년 경과(‘18.7.1)한 때 → 금치산 또는 한정치산 선고는 장래를 향하여 실효
 ㅇ 선거관리위원회 위원의 결격사유에 ① 동별 대표자의 후보자 ② 동별 대표자․후보자의 배우자나 직계존비속을 추가(제50조의2제2항제1호, 제2호, ‘14.4.25. 시행)
     (참고) 결격사유 변경 정리
     - (현행) 동별 대표자, 동별 대표자 또는 선거관리위원회 위원으로서 사퇴한 자(해당 입주자대표회의 또는 선거관리위원회의 임기 중에 한함)
     - (개정) 동별 대표자, 동별 대표자 또는 선거관리위원회 위원으로서 사퇴한 자(해당 입주자대표회의 또는 선거관리위원회의 임기 중에 한함) + 동별 대표자의 후보자, 동별 대표자․후보자의 배우자나 직계존비속
     (주의) 기존 관리규약에 상기 개정내용과 달리 규정되어 있는 경우 ‘14.4.25.부터 해당 관리규약 내용은 자동적으로 실효됨(관리규약 정리 필요)

 ㅇ 입주자대표회의 교육 관련, 주택법 개정으로 위탁할 수 있는 근거는 마련되었으나(법 제87조제2항제3호의2), 수탁기관이 규정되지 않아(주택법 시행령 미 개정) 현행과 같이 시․군․구에서 실시

 ㅇ 분양․임대 혼합주택단지 관리 관련(법 제43조제10항, 영 제52조의2,  ‘14.6.25. 시행)
   - (기본개념) 혼합주택단지의 관리는 입주자대표회의(분양)와 임대사업자(임대)가 공동으로 결정
   - (공동결정 사항) 관리방법(위탁 또는 자치)의 결정 및 변경, 주택관리업자의 결정, 장기수선계획의 조정, 장기수선충당금, 관리비등의 공사․용역 사항
   - (협의 미 성립 시)
   ․ 1/2 초과면적 주체 결정: 관리방법(위탁 또는 자치)의 결정 및 변경, 주택관리업자의 결정
   ․ 2/3 이상 면적 주체 결정: 장기수선계획의 조정, 장기수선충당금, 관리비등의 공사․용역 사항

 ㅇ 전기안전관리 용역 사업자 선정은 입주자대표회의가 선정(종전은 관리주체가 선정, 제55조의4제1항제3호나목,  영 공포 후 3개월 경과 시행)

 ㅇ 주민운동시설 위탁운영 요건을 입주민 3/4이상 찬성 → 과반수 찬성으로 완화(제55조의5, ‘14.4.25. 시행)

 ㅇ 동별 대표자, 입주자대표회의 임원 선거 또는 공동주택 중요의사 결정 시 전자투표제 도입, 전자투표제 실시의 경우 본인확인 방법을 휴대폰 본인 인증 등으로 규정((법 제43조의5, 영 제56조의2, ‘14.6.25. 시행)

 ㅇ 관리비․사용료․장기수선충당금 등을 공동주택관리정보시스템 외 해당 단지 인터넷홈페이지(없는 경우 관리사무소, 게시판)에도 의무적으로 공개, 위반 시 1백만원이하 과태료 부과(법 제45조제4항, 現 법 제101조제3항제8호, 영 제58조제8항, 영 별표 13  제2호타목, ‘14.6.25. 시행)

 ㅇ 주택관리업자 및 공사․용역 사업자 입찰공고와 선정결과를 인터넷홈페이지(없는 경우 관리사무소, 게시판)와 공동주택관리정보시스템에 동시에 공개해야 함, 위반 시 1백만원 이하 과태료(법 제45조제4항, 現 제101조제3항제8호, 現 영 제58조제9항, ‘14.6.25. 시행)
     (참고) 종전 규정
     - (주택관리업자) 입찰공고와 선정결과를 공동주택관리정보시스템에 공개(주택관리업자 및 사업자 선정 지침 제7조 및 제14조)
     - (공사․용역 사업자) 입찰공고는 공동주택관리정보시스템에, 선정결과는 인터넷홈페이지 또는 게시판에 공개(지침 제15조 및 제24조)

붙임2

 관리규약 준칙안

□ 동별 대표자 결격사유 개정 관련(영 제50조제4항)

ㅇ 관리규약 준칙 상 동별 대표자의 결격사유를 규정하지 않았거나, 단순히 주택법 시행령을 인용하였을 경우(예: 동별 대표자의 결격사유는 영 제50조제4항을 따른다)에는 수정 불필요

 - 다만, 결격사유를 단순히 인용하지 않고 직접 열거해놓은 경우에는 개정 내용에 맞게 수정 필요

□ 선거관리위원회 위원 결격사유 추가 관련(영 제50조의2제2항)

ㅇ 관리규약 준칙 상 선거관리위원회 위원의 결격사유를 규정하지 않았거나, 단순히 주택법 시행령을 인용하였을 경우에는 수정 불필요

 - 다만, 결격사유를 단순히 인용하지 않고 직접 열거해놓은 경우에는 이 내용을 삭제하거나 개정 내용에 맞게 수정 필요

 ☞ 결격사유를 관리규약 준칙(또는 관리규약)에 직접 규정해놓으면 상위 주택법령 개정에 따라 계속 개정해야 하는 불편이 있어, 가급적 별도로 규정하지 않는 것이 바람직(상위 주택법령에 기 규정)

□ 전자투표 시 본인확인 방법 추가 관련(영 제56조의2제1항제3호)

ㅇ 전자투표 시 주택법 시행령에 규정된 본인확인 방법(예: 휴대전화를 통한 본인인증 등)외 보다 간소한 본인확인 방법을 관리규약 준칙에 추가
ㅇ (조문안)

제**조【전자투표 시 본인확인 방법】전자투표 시 영에 규정된 본인확인의 방법 외 영 제56조의2제1항제3호에 따라 추가되는 본인확인의 방법은 다음 각 호와 같다.
 1. 이메일 또는 휴대전화 문자 등「전자서명법」 제2조제1호에 따른 전자문서를 제출하는 방법
 2. 「전산조직에 의한 투표 및 개표에 관한 규칙」 제3조에 따른 터치스크린 전자투표 시「공직선거법」 제157조제1항에 따른 신분증명서를 확인한 후, 같은 규칙 제9호에 따른 투표권카드를 사용하는 방법
 3. 공동주택 세대 내에 설치된 홈네트워크 시스템의 전자투표 기능을 이용하여 “세대 내”에서 투표하는 방법
 (참고)
 - 제1호는 본인확인기관의 본인확인의 방법(본인 생년월일 + 인증번호 인증 등)과 비교할 때 더 간소하게 로그인 정보를 입력하는 방법(선관위의 k-voting 시스템 경우) 등을 염두에 둔 조항
 - 제2호는 터치스크린을 사용하는 경우를 염두에 둔 조항
 - 제3호는 최근 건설된 공동주택의 경우 세대내 홈네트워크 시스템에 전자투표 기능이 장착된 경우가 많아, 이를 활용하고자 하는 경우를 염두에 둔 조항이며, 필요없는 경우에는 제외해도 됨

 부칙
 제1조(시행일) 이 규약은 2014년 *월 *일부터 시행한다.

□ 분양․임대 혼합주택단지 관리 관련(법 제43조제10항, 영 제52조의2)

ㅇ 분양․임대 혼합주택단지의 관리에 관한 내용은 주택법령에서 직접 규정되었으므로, 관리규약 준칙의 내용은 삭제할 필요

□ 외부 회계감사 관련(법 제45조의3)

ㅇ 외부 회계감사 실시 또는 감사보고서의 공개 등에 관한 내용은 주택법령에 규정된 사항으로, 관리규약 준칙의 내용은 삭제할 필요(삭제하지 않을 경우 주택법령에 맞게 개정 필요, ‘15.1.1 시행 감안)

□ 층간소음 기준 관련(법 제44조의2제5항, 국토부․환경부 공동부령)

ㅇ 층간소음의 구체적인 기준은 국토부․환경부 공동부령으로 제정 추진 중이므로, 관리규약 준칙에 이에 대한 내용(예: 경량 및 중량충격금 각각 00데시벨 이하 등)이 있는 경우에는 삭제할 필요

☞ 그 외 붙임1의 주택법령 개정내용을 참고하여 관리규약 준칙의 내용이 주택법령의 내용과 상이하게 된 경우에는 이를 개정할 필요

 ◆ 상기 관리규약 준칙안은 시․도 또는 단지의 편의를 위해 제공하는 것으로, 해당 시․도 또는 단지의 사정에 따라 조정 가능하며,  관리규약 준칙 또는 관리규약에 대한 최종적인 개정 권한과 책임은 각 시․도 또는 단지에 있음을 알려드립니다.

붙임3

 전자투표 활성화 협조 요청

□ 전자투표 활성화의 필요성

ㅇ (동별 대표자 선출의 어려움) 다수 단지에서 입주민의 투표 참여율이 저조하여 동별 대표자가 선출되지 않는 어려움

→ 전자투표를 통해 입주민 참여율을 크게 제고할 수 있음

ㅇ (선거과정 상 공정성 논란) 입주민 선거 참여율 제고를 위해, 다수 단지에서 방문투표를 시행하나, 비밀선거 원칙 훼손, 변칙운용 등 선거과정 상 많은 논란* 야기

   * 방문투표 논란 사례

   ① 방문투표 시 투표함 운반자가 입주민이 누구에게 투표하였는지를 보게 되어 비밀선거 원칙이 훼손

   ② 방문투표 시 특정 후보자 지지세대만 방문하여 투표 진행 등

→ 전자투표는 이러한 논란없이 공정한 선거관리 가능

ㅇ (선거관리의 어려움과 비용문제) 선거관리 전문기관의 선거관리가 아니다 보니 선거관리의 어려움*이 있고, 비용부담도 적지 않음

   * 투표소 설치, 투표 및 개표, 참관 등 제 투표과정의 운영이 쉽지 않음

→ 전자투표는 선거관리가 간소하고 비용도 수기투표보다 저렴
□ 중앙선관위의 온라인투표서비스(www.kvoting.go.kr) 소개

ㅇ (제도개요) 인터넷을 이용한 PC와 이동통신 단말기(스마트폰, 일반휴대폰 등)를 활용하여 전자투표와 개표 실시
 - 선거 참여율을 높이고, 투표를 통한 다양한 사회갈등 해결 및 사회적 비용 감소를 위하여 2013년 10월부터 도입(중앙선거관리위원회)

ㅇ (선거인 투표방법) PC, 스마트폰, 일반휴대폰 활용 투표
 
  ① 문자 또는 이메일로 선거정보와 개인 로그인 코드(또는 휴대폰 인증번호 등) 수신
  ② kvoting.go.kr 홈페이지에 접속해 투표(문자를 통한 투표도 가능)
 - 현장투표소가 설치된 경우, 투표소에 설치된 PC를 활용해 투표할 수 있음.

ㅇ (투표관리절차)

① 관할 선거관리위원회에 이용신청 접수, 승인 후 관리자 ID/비밀번호 부여
② 선거인에게 문자/이메일 발송을 통한 투표 안내, 투·개표관리

ㅇ (참고사항)
 - 이용기관 관리자는 접수 및 승인 이후 모든 투개표관리절차를 담당(선거개설, 선거인안내, 투표 및 개표 실시)
 - 선거인 수에 따라 산정되는 이용수수료 부과(2천세대 기준 세대당 800원 수준)
 - 모바일 투표의 어려움이 있는 선거인을 위한 현장투표소 병행 가능

ㅇ (기타 자세한 문의)
 - 소재지 관할 시·도 및 구·시·군선거관리위원회
  * ‘14.6.4 지방선거전까지는 한시적으로 중앙선거관리위원회에 문의
 - 홈페이지 www.kvoting.go.kr 참조
□ 전자투표 홍보 협조요청 ☞ 지자체 및 협회 해당

ㅇ 지자체 및 대한주택관리사협회에서는 입주자대표회의 교육 또는 주택관리사(보) 교육 시 전자투표 제도를 널리 홍보하여 주실 것을 협조요청 드림

 ☞ 중앙선관위의 온라인투표서비스 소개 파워포인트 자료는 별첨

□ 기타 참고사항

ㅇ 중앙선관위의 온라인투표서비스(www.kvoting.go.kr) 이용 활성화를 위해, 금년 말까지 동 서비스를 이용할 경우 최초 1회에 한해 수수료를 면제(문자발송 비용(세대당 약 250원)은 청구)

  ☞ 관리규약 준칙 개정(붙임 2)에 따라 단지에서 관리규약을 개정할 경우에도 동 서비스 이용 가능

ㅇ 선거관리의 위탁

 - 공동주택 선거관리를 구․시․군 선거관리위원회에 위탁 가능함(영 제50조제9항)

 - 분쟁예방 등을 위해 필요한 경우 선거관리위원회 위탁제도를 적극 활용할 필요

→ 구체적인 내용은 구․시․군 선거관리위원회 문의