장기수선충당금의 적립 및 사용은 관리규약에 잘 규정되어 있습니다. 관리규약의 내용대로 따르면 될 것이구요. 기본적으로는 장기수선충당금은 세입자가 아닌 입주자의 자산이므로 입주자가 부담하여야 할 성격의 수선비에 사용하여야 할 것입니다. 보일러교체비용의 경우 대규모의 수선비용이며 이는 세입자가 아닌 아파트소유자가 부담하여야 할 비용이므로 장기수선충당금에서 사용하는데 하등의 문제가 없는 것으로 판단됩니다. 물론 적법한 의결절차는 거쳐야 하겠지요. 세입자의 경우 집주인에게도 통보되어야 할것이구요. 장기수선충당금의 사용한도와 미사용잔액에 관한 제한은 없는 것으로 알고 있습니다.

아파트의 경우 장기 노후화되면 대규모의 수선비용이 들게 되고 그때 일시적인 거액의 비용을 소유자에게 요구하게 되면 소유자가 부담을 거부하거나 부담능력이 안되는 경우가 있을 수 있으므로 매월 일정액을 적립하여 부담을 분산하자는 것이 장기수선충당금의 취지입니다. 따라서 장기수선계획을 자세하게 수립하고 장기수선계획에 따른 지출예상액에 달할 수 있는 수준으로 장기수선충당금을 적립하는 것이 바람직합니다.

관리외수익으로 발생한 이익잉여금의 경우 거의 모든 아파트관리규약에서 에비비적립외에는 장기수선충당금으로 적립하도록 규정하고 있으며 예비비는 지난 일년간 총관리비의 2%를 초과할 수 없도록 규정하고 있습니다. 이 규정을 그대로 해석하면 예비비는 2%범위내에서 매년 적립할 수 있고 나머지 예비비로 적립하지 않는 금액은 매년 장기수선충당금으로 의무적립하여야 합니다. 그러나 이 규정은 문제가 있는 규정이라고 생각됩니다. 왜냐하면 관리외수익은 입주자의 수익(연체료수익, 관리비이자수익 등)인 경우와 소유자의 수익(어린이집 등 각종 시설물 임대료, 장기수선충당금이자수익 등)으로 구분할 수 있는데 입주자의 수익은 입주자를 위해서 소유자의 수익은 소유자를 위해서 사용되어야 하는 것이 마땅하기 때문입니다.

따라서 관리규약에 아무리 그렇게 되어 있다 하더라도 입주자의 수익에 해당하는 수익을 장기수선충당금으로 적립한다던가 소유자의 수익에 해당하는 금액을 예비비로 적립하거나 입주자를 위한 지출에 직접 사용하는 것은 민법상의 재산권 침해에 해당하는 것으로 판단됩니다. 관리규약에 아무리 정해져 있다 하더라도 개인의 재산권을 침해하는 법률위반사항은 그 규정자체가 무효이기 때문입니다.

따라서 개인적인 의견으로는 관리외수익중에서 소유자의 수익에 해당하는 금액상당액은 무조건 장기수선충당금으로 적립하고 입주자의 수익에 해당하는 금액상당액은 예비비로 적립하든지 입주자를 위한 비용지출에 사용하든지 하여야 관리외수익의 발생원천에 따른 적법한 처리라고 생각됩니다.